קבלנות

המדריך לבונים כל מה שצריך לדעת

כמה פעמים התלבטתם האם להתחיל לבנות בית פרטי? האם כדאי לכם להיכנס לתוך תחום שאינכם מבינים? האם עדיף לקנות בית מוכן ולהתפשר על חלום חייכם? האם כדאי לנו להיכנס לתוך "הרפתקאה" כלכלית?

בתחילת בנית בית פרטי המון משפחות מוצאות עצמן שואלות את השאלות הללו ולא מוצאות תשובות ענייניות לשאלות אלו.

אנו ב"דקור הנגב" בנינו את "מדריך הבניה לבונה הפרטי" בשבילכם ע"מ שיתן לכם תשובות ויסגור לכם את כל הקצוות הפתוחים.

תקציב בניה.

בכל תחילת פרויקט יש להעמיד תקציב בניה, דבר זה יגרום לכם לא לסטות מהתקציב

אחרי קניית השטח זה הזמן לתקצב את הפרויקט שלכם ולברר מהם עלויות הבנייה העתידיות שלכם, אתם צריכים לשבת ולעשות "שיעורי בית" בצורה מדוקדקת ומקצועית מאוד ולא לצאת לדרך ללא ביצוע אומדן עלויות מסודר ולעקוב אחריו, איננו רוצים להגיע למצב ש"נגמר הכסף" במהלך הבניה.

בניגוד לאלו שקונים בית מוכן מקבלן הרי שהם בעצם יודעים כמעט בוודאות כמה הם הולכים להוציא על הנכס וכמה הם הולכים לקחת משכנתא, אנו כשהולכים לקראת פרויקט בנייה חייבים לכלכל את צעדינו בתבונה ולתכנן כל הוצאה בדרך כדי שלא בסוף הפרויקט שכרנו יהיה בהפסדנו.

אם תצאו לפי עלות למטר לפרויקט או ש״תשחקו״ עם קובץ אקסל כזה או אחר שהורדתם מהרשת אז צפויה לכם אכזבה כיוון שאתם מסתמכים על המזל ולא על תיכנון מושכל שהוא לפי ורק לפי התוכניות שלכם.

כל בית בסוף אכן מקבל את העלות שלו למטר אך את זה יודעים בסוף הבניה וכמובן לכל בית כשלעצמו יש עלות אחרת למטר, ככל שהבית גדול יותר כך העלות למטר קטנה יותר וההיפך. ישנם עלויות פיתוח שמשתנות משטח לשטח, אלמנטי בניה שונים מבית לבית וכו'.

לכן חשוב לתקצב את הפרויקט ולעשות אומדן מקצועי ואיכותי.

בחירת מתכנני בניה.

השלב הראשון בתכנון:

בחירת אדריכל היא אחת המשימות החשובות ביותר בפרויקט הבנייה.
אדריכל הוא בדרך כלל איש המקצוע הראשון אותו אנחנו בוחרים והוא אמור ללוות אותנו משלבי החלום המוקדמים ועד לקבלת מפתח וכניסה לבית.
לרוב חושבים שתפקידו של האדריכל הוא לתרגם את החלום שלנו לשרטוטים ולתוכניות בנייה, אולם המציאות רחוקה מכך.
קל מאוד לבחור אדריכל שלא מתאים לנו, בהמון מקרים אנו רואים במהלך ובסוף הבניה טעויות שיכולות לקרות מתכנון לא נכון, מהתאמה לא נכונה לצרכי הבונה ומעוד הרבה סיבות.
תכנון נכון של בית מצריך שעות רבות של עבודה ושל חשיבה, אדריכל טוב ידע לתכנן בית שיתאים למגרש ומגבלותיו, לסביבת המגורים ואופי המקום וכמובן לצרכים שלנו כבונים בהווה ובעתיד וכל זאת מבלי לפגוע בהעדפות העיצוביות שלנו מחוץ ובתוך המבנה.

אני אתן דוגמאות: 1. כשמשפחה רוצה לבנות בריכת שחיה האדריכל יצטרך לבדוק את כיווני השמש ע"מ לתת אפקטיביות מקסימלית להנאה מקרני השמש 2. משפחה שמארחת הרבה תהיה חייבת שירותי אורחים בכניסה לבית (אף אחד לא רוצה טיולים בבית) 3.  משפחה שמבשלת הרבה תצטרך אולי מזווה גדול לאחסון וכו'.

אדריכל טוב יצליח לעמוד במשימות ולתכנן בית שיתאים עבורנו ולא רק להטביע את חותמו בפרויקט או לייצר בית שיצטלם טוב באתר שלו ולא יתאים לנו

זכרו תמיד שתכנון נכון הוא אולי השלב החשוב ביותר בכל פרויקט ובפרויקט בנייה בפרט.
אין נוסחת קסם למציאת אדריכל שיתאים לנו ויהיה שותף טוב לפרויקט.

את בחירת האדריכל תבצעו ע"י מס' פרמטרים:

  1. עבודת שטח – ניתן ללכת לראות פיזית עבודות של האדריכל.
  2. "פה לאוזן" – לשאול ולבדוק ע"י מס' אנשים שעבדו עם האדריכל.
  3. ליווי – האם האדריכל שותף מלא לבניה ונותן "שקט נפשי".
  4. קשר אישי – חייב שיהיה חיבור וקשר ראשוני ע"מ להתחיל את התהליך.
  5. עלויות – לראות שהסכום שדורש המתכנן הינו רלוונטי עבורנו.
  6. הבנת התקציב – לראות שהאדריכל שותף מלא לתקציב שבנינו לעצמנו.
  7. מה מגיע לנו? – לדעת ולהבין מה ההצעה כוללת ומה אינה כוללת, שלא נמצא עצמנו מופתעים בנושאים שחשבנו שזה בעסקה (עיצוב פנים, תוכניות ללא הגבלה, הדמיות וכו').

 

השלב השני בתכנון:

 

למהנדס בניין תפקיד מרכזי בכל הקשור לבניית בית למגורים.

בשעה שתפקידו של האדריכל הוא לעצב ולתכן את הבית מבחינה ויזואלית ועיצובית, מהנדס הבניין מתמקד בצורת הבנייה והחומרים מהם הבית יבנה.

למעשה, כפי שיגידו לכם בכל משרד אדריכלים, תפקידו של מהנדס בניין הוא להוציא את תוכניתו של האדריכל אל הפועל. המהנדס אחראי על כלל החישובים הדרושים על מנת לתכנן מבחינה הנדסית את המבנה העומד לקום, אלו כוללים בין השאר חוזק המבנה, משקלו, יציבותו בהתחשב בכוחות הפיסיקליים המופעלים עליו בעת הבנייה ובעתיד, עמידותו של המבנה ברוחות, רעידות אדמה, שיטפונות וכדומה בהתאם לתנאי השטח ועוד.

בנוסף לתפקידים אלו, מהנדס הבניה משמש גם כמפקח בשטח על עבודת הקבלן ואופן ביצוע התוכנית ההנדסית.

במסגרת התפקיד על המהנדס להיות נוכח בכל יציקה בשטח ללא יוצא מן הכלל וכן להעיר לקבלן בדבר ליקויים בטיחותיים שונים.

גם בבחירת המהנדס ישנם מס' פרמטרים:

  1. בראשונה יש לבדוק האם הוא רשום בפנקס המהנדסים.
  2. עליו לעבוד באופן ישיר מול האדריכל שלכם ולוודא שהתוכנית ההנדסית אינה ״מתנגשת״ עם התוכנית האדריכלית.
  3. המחיר אינו קובע – במקרה זה מחיר המהנדס אינו קריטי, ההבדל במחירי המהנדסים אינו גדול בין אחד לשני, בחירת מהנדס טוב ואיכותי יכול בתכנון נכון לחסוך לכם עשרות אלפי במחיר השלד.
  4. תשאלו קבלנים על איזה מהנדסים הם ממליצים, בסופו של דבר הקבלן אמור להוציא לפועל את תוכניות הברזל של המהנדס.
  5. תשאלו מכרים/אנשים שסיימו לבנות ותקבלו חוות דעת על המהנדס וממה שידוע להם על אופיו.
  6. עמידה בזמנים – לבדוק שהמהנדס זמין לעבודה ולא ייצור עיכובים בתחילת העבודה.
  7. ניסיון – להיות שפן ניסיונות זה הדבר האחרון שאנו רוצים, לכן ניסיון מדבר בעד עצמו.

 

בבניית הבית ישנם המון בעלי מקצועות שונים, כאן נרכז אותם ע"מ לעשות קצת סדר בדברים.

  1. קבלן שלד:

בבחירת קבלן שלד ישנם המון פרמטרים שונים שנצטרך לבחון אותם בבחירתנו, לפני שניקח הצעות מחיר נעשה בדיקה:

  1. בראשונה נעשה בדיקה האם הקבלן שעומד מולנו הינו קבלן רשום ובעל סיווג מתאים לבניה. קבלן ללא רישיון ושאיננו קבלן רשום יכול לגרום להמון בעיות ואף לקנסות גבוהים במיוחד, כמו שאנו לא נותנים לאדם ללא רישיון לעלות להגה, כך איננו יכולים לתת לאדם שאינו מוכר ברשויות לעסוק בדבר חשוב כ"כ.
  2. ניסיון בבניה – ישנם מגוון נושאי התעסקות בענף הבניה, (תשתיות, קונסטרוקציות ברזל, שיפוצים וכו') אנו נעשה בדיקה מעמיקה, האם לקבלן יש ניסיון בבניית בתים פרטיים.

נעשה בדיקה כמה שנים קיימת החברה שנותנת לי את הצעת המחיר ומה הותק שלה.

  1. האם לקבלן יש בתים מוכנים שאפשר ללכת לראות והאם לקבלן יש עבודות שנמצאות בשלבי ביצוע שונים.
  2. לקבל רשימת ממליצים מתקופות שונות, לאורך מס' שנים – לקוחות ותיקים שכבר גרים הרבה שנים בבית ידעו לתת מענה טוב יותר מלקוחות חדשים.
  3. עם איזה צוות עובד הקבלן? זה שהקבלן מראה ללקוחות את הבתים שביצע זה לא אומר שהצוות הספציפי יעבוד גם שם. יש לדרוש צוות מקצועי ואיכותי, בכל צוות צריכים להיות קורא תוכניות ותיק, טפסנים, ברזלנים ועוזרים.
  4. כימיה – עליכם לראות האם יש כימיה עם הקבלן והאם נראה לכם ישר בעיני המתבונן.
  5. לעגן בחוזה נושאים חשובים, על הקבלן לבצע את כל מה שיש בתוכנית וכל מה שסוכם עליו, אין "לסמוך" על הקבלן בהבטחות בע"פ, רצוי שהכל יהיה כתוב, מה שלא כתוב לא ייעשה.
  6. שלבי תשלום – יש לעשות שלבי תשלום מסודרים עם הקבלן ולשלם ע"פ התקדמות הבניה, אין לשלם לקבלן מקדמות ע"ח משהו שאמור להיעשות, בסיום כל שלב ולאחר אישור של מפקח/קונסטרוקטור/אדריכל יש להעביר תשלום.
  7. טיב העבודה – רצוי לשאול את הקבלן האם החומרים בעלי תו תקן, האם העובדים בעלי נסיון ואישורים, האם הינו מבין ויודע את התוכנית.
  • לבדוק האם הקבלן אינו "מעביר" עבודות לקבלן משנה אחר, כך אחריותו של הקבלן הראשי יורדת וביקורתו על השטח אינה מספיק איכותית.
  • זמני עבודה – יש לקבוע זמני עבודה מוגדרים ע"מ שהקבלן יעמוד בזמני ביצוע.

 

 

 

 

 

  1. קבלן חשמל:

 

עליכם לבחור בחשמלאי מוסמך בלבד.
קבלן החשמל עובד על פי  שני סוגי תכניות:

א. תכנית מיקום נקודות חשמל שהוכנה על ידי האדריכל או מעצבת הפנים ותכנית התשתיות/מעגלים שהוכנה ע"י יועץ חשמל/מהנדס חשמל.

ב. במקרים של תכניות של בית פשוט, חשמלאי מוסמך יספיק בביצוע העבודות ללא צורך בתכנית של יועץ חשמל, אלא רק על סמך תכנית מיקום הנקודות.

בשלב הראשון על קבלן החשמל לבצע את העבודות בשלבים הבאים:

  1. על קבלן החשמל לדאוג להארקת יסוד ולחשמל זמני.
  2. במהלך עבודות השלד יכין תשתיות מסודרות ומסומנות ע"פ תוכנית, כולל חשמל בממ"ד.
  3. לאחר שלב השלד על קבלן החשמל להיכנס לחציבות וקיבוען של צנרת הבית וקופסאות החשמל, מומלץ להגיע בשלב זה עם האדריכל/מעצב/ת פנים ע"מ לראות האם ישנן שינויים כלשהן, על קבלן החשמל לנקות אחריו את שאריות החציבות.
  4. לאחר שלב הטיח והריצוף על קבלן החשמל להיכנס ולעשות שלב "לבן" בבית, שלב זה כולל את הרכבת האביזרים למיניהם, שקעים, מפסקים, לוחות חשמל והכנת הבית לבדיקה חיצונית של חברת החשמל.
  5. הרכבת גופי תאורה בסיום הבית.

*גם בשלב זה עליכם לבדוק האם לקבלן החשמל ישנו ניסיון ולקוחות שיכולים להמליץ על איכות העבודה

.

  1. קבלן אינסטלציה:

אינסטלטור הינו בעל תפקיד חשוב ומשמעותי בבניית הבית,

לאינסטלטור ישנה אחריות גדולה, הקבלן אמור לעבוד ע"פ תכנית אדריכלית/יועץ אינסטלציה.

על הקבלן להשתמש באיכות חומרים הגבוהה ביותר, חומרים פחות איכותיים יפגעו באיכות העבודה.

הקבלן אמור לעבוד בשלבים הבאים:

  1. על הקבלן לבצע ביובים בפיתוח של הבית, בריכות הביוב יהיו בגבהים, בקטרים ובשיפועים הנכונים.
  2. בשלב השני על הקבלן לעשות דלוכין לבית, הרכבת מיכלי הדחה ופריסת צנרת המים בבית. שלב זה יכול להתבצע אחרי הטיח ולפני, כל קבלן והעדפותיו השונות.
  3. בשלב השלישי על הקבלן לחבר את מערכת המים לבית ולבדוק שכל המערכות תקינות וזרימת המים תקינה, יש לבצע בדיקת לחץ עם מכשיר מיוחד למדידת הלחץ.
  4. השלב האחרון זה הרכבת סניטריה, על קבלן האינסטלציה להרכיב אסלות, ברזים ושאר כלים ברחבי הבית, עליו לבדוק שכל האביזרים תקינים ושביצוע העבודה תהיה איכותית ומדוייקת.
  5. קבלן איטום:

שלב זה הינו קריטי ביותר לבניית הבית, עלינו לבחור קבלן איטום בעל שם ובעל איכות חומרים ועובדים ברמה הטובה ביותר, זכרו, איננו רוצים לראות בביתנו חדירה של מי גשם ומי גינה בתוך הבית, על קבלן האיטום לבצע לנו את האיזורים הבאים:

  1. קורות יסוד.
  2. רולקות סביב הבית.
  3. גג הבית.
  4. מקלחות וחדרים רטובים.
  5. איטום מרתפים (במידה ויש)

יש לבדוק שקבלן האיטום הינו קבלן מורשה לעבודות אלו, יש לבדוק האם לקבלן ישנו ניסיון רב בעבודות איטום, יש לוודא שהקבלן משתמש בחומרים בעלי תו תקן, וכמובן לשאול האם יש לקוחות מרוצים של הקבלן שעברו מס' גשמים רציניים.

  1. קבלן טיח:
קבלן הטיח הינו "הפנים של הבית".

אנו יכולים לקחת קבלן שלד מהטוב ביותר אבל אם נזלזל בבחירת קבלן הטיח אז כל העבודה שלנו תרד לטמיון.

את הבחירה נעשה ע"פ הפרמטרים הבאים:

ותק בענף – קבלן טיח יכול להיות גם קבלן שיפוצים, כאשר ותק בענף מעיד בדרך כלל על    מקצועיות הקבלן ואמינותו. לכן יש להתייחס לפרמטר זה כאשר בוחרים קבלן לעבודות טיח.

מקצועיות – עבודות טיח דורשות ניסיון, מקצועיות וכלי עבודה מיוחדים, אין לוותר על קבלן מקצועי אחרת נקבל עבודה שאינה איכותית וקירות עקומים.

זמנים – יש לבדוק אם קבלן הטיח זמין לעבודה בתאריכים הרצויים לנו, בנוסף יש לבנות לוחות זמנים.

איכות עבודה ולקוחות – לראות עבודות במספר מקומות שונים, חשוב לבדוק את עבודת הטיח בזמנים שונים. במהלך היום כשהשמש על מס' מוקדים בבית זה נותן לנו הסתכלות מקסימלית לאיכות העבודה של השליכט הצבעוני, בפנים הבית ניתן לראות רווחים בין ארונות, קווים לא ישרים בעבודת הריצוף וכו'.

 

  1. קבלן ריצוף:

בשלב זה עלינו לבחור קבלן ריצוף איכותי ובעל שם, איננו רוצים לראות שלוליות של מים במהלך השטיפה ????.

קבלן הריצוף צריך להיות עם ניסיון של עשרות בתים שביצע, על הקבלן לעבוד בצוות איכותי ומצומצם, אינכם רוצים בלאגן בבית של המון רצפים שהינם רק רוצים "לדפוק" עבודה. עליו לעבוד עם הכלים הטובים ביותר וחומרי העבודה האיכותיים שיש.

על קבלן הריצוף לתכנן יחד עם בעלי הבית את פריסת הריצוף כך תהיה אפשרות למנוע פחת משמעותי בשלב זה.

יש להגדיר לרצף/קבלן איזה פנלים אנו רוצים, שקועים או גלויים.

  1. אלומיניום:

יש לבחור איש אלומיניום שעובד עם כלל החברות האיכותיות שיש במשק.

לאיכות החלונות/פרופילים ישנה משמעות רבה לבידוד הבית, איכות ירודה תוכל לגרום גם לשחיקה מהירה של המנגנון ולאיבוד צבע מקרני השמש.

  • יש לבקש מקבלן האלומיניום מפרט טכני לכל חלון ומספר דגם מומלץ.
  • היום בעידן האינטרנט אפשר לבדוק ולעשות מחקר על אופי החלון ואיזה פרופיל מתאים לגודל שלו.
  • בדקו עם חברים/מכרים אם יש להם קבלן מומלץ.
  • הערכת זמנים – בדקו איתו כמה זמן לוקח לייצר את החלונות והפרופילים, זמן זה לרוב אינו מועט.

 

  1. גבס וצבע:

 

בשלב זה נבחר בעל מקצוע אמין ובעל איכות עבודה טובה.

ישנם המון קבלני צבע וגבס, בשלב זה נצטרך ללכת לראות הרבה עבודות של הקבלן.

נדרוש מהקבלן לבצע שפטל אמריקאי בחלל המרכזי של הבית, ביצוע שפטל בשאר חלל הבית זוהי אופציה נוספת.

על הקבלן לצבוע את הקירות לפחות ב2 "ידיים", את התקרה עליו לצבוע בצבע המיועד לכך.

עליו להסתכל בתכנית הגבס ולראות שהפתחים המותאמים לתאורה ולמזגן הינם בגודל ובמידה המתאימה.

בנוסף, עליו לבדוק את חוזקה של התקרה מכיוון שאנו עתידים לתלות עליה גופי תאורה בעלי משקל.

  1. בעלי מקצועות נוספים:
  2. איש מזגנים בעל מקצוע זה אמור לעשות את ההכנות שלו לכל מזגן בשלב השלד, בשלב הגמרים עליו לעשות תשתית לכל מזגן כולל חציבות והכנות לגג שם בעצם ישבו המנועים, לאחר מכן יבצע התקנה של כל המזגנים, (לא חובה לקחת איש ההכנות להתקנות המזגנים.
  3. דלתות פנים: יש לסגור איש דלתות בגמר השלד ע"מ שיבוא לקחת מידות ולשים "משקופים עיוורים" לפני שלב הטיח, יש לבחור דלתות איכותיות, בעלי חוזק ואיכות עם אחריות למספר שנים. חוץ: יש לבחור דלת איכותית ועמידה מפני גשם ושמש, כנ"ל לגבי דלתות יציאה אחרות.
  1. שערים וגדרות – יש לבצע גדרות ושערים לכלל חלקי הבית, ישנם מס' איכויות בשוק ומספר סוגים של עבודה, לבעלי מסגריות יש קטלוגים שונים, יש לשאול על כל איכות החומר מה העמידות שלו ומה היתרונות והחסרונות של כל מוצר.
  2. מעבדות – יש לסגור מכון בדיקה לשלבי הבניה השונים: בדיקות בטון לכל אורן בנית השלד, בדיקה סונית לכלונסאות, בדיקת אינסטלציה, בדיקות לאבן החומה וכו'.
  3. גנן – עלינו לתכנן את אופי הגינה שאנו רוצים ע"מ לקבל אפקטיביות מלאה למי גשמים ולאור השמש, ישנה אפשרות להיוועץ על אדריכל נוף על תכנון הגינה.
  4. איש בריכות – במידה ואתם עושים בריכה יש לקחת אדם בעל ניסיון ואיכות לכל שלבי הבריכה, קבלן זה מלווה אותנו לכל אורך הבניה.

 

*מדריך זה נועד אך ורק לעזור ללקוחות אשר אינם יודעים איך לנהל את הבניה שלהם והינם רוצים להעשיר את הידע ולהיות מוכנים לקראת תהליך זה, אנו בחברת "דקור הנגב" השקענו המון זמן ומשאבים להוציא לאור את המדריך.

*אנו מדגישים כי מדריך זה נועד אך ורק לעזור ללקוחות וממליצים לקחת בעלי מקצועות מהטובים בתחומם.

*ישנם 2 אופציות לבניה של הבית, הראשונה זה לקחת קבלן מפתח והשניה זה לעשות הכל לבד, לכל אופציה יש את היתרונות והחסרונות שלה, תעשו את השיקול שלכם בלבד.

*שמחנו לעזור וכאן לכל שאלה…